Le mas shevah (מס שבח), l’impôt sur la plus-value immobilière, frappe le bénéfice réalisé lors de la vente d’un droit immobilier : la différence entre la valeur de vente et la valeur d’achat, après déduction des dépenses que vous avez engagées pour le bien. C’est précisément à cause de ces déductions que les remboursements sont si fréquents : beaucoup de vendeurs déclarent la transaction sans réclamer toutes les dépenses auxquelles ils ont droit, et paient plus d’impôt que nécessaire.
Vous avez vendu un logement ces dernières années ? La vérification de vos droits au remboursement du mas shevah prend trois minutes, et elle est gratuite.
Quelles dépenses peut-on déduire de la plus-value
La liste des déductions figure à l’article 39 de la loi sur la fiscalité immobilière (חוק מיסוי מקרקעין), et les tribunaux ont reconnu au fil des années d’autres dépenses encore : la liste n’est donc pas fermée. Voici les postes que l’on oublie le plus souvent :
- La taxe d’amélioration (hetel hashbaha, היטל השבחה) payée à la commission locale d’urbanisme. C’est souvent le montant oublié le plus important, et il est déductible.
- Les travaux d’amélioration et de rénovation du bien, avec factures. Les rénovations anciennes comptent aussi.
- Les honoraires d’avocat, à l’achat comme à la vente.
- Les frais d’agence à l’achat et à la vente.
- La taxe d’acquisition (מס רכישה) que vous avez payée en achetant le bien.
- L’expert, le géomètre agréé et les droits administratifs liés à la transaction.
- Les intérêts réels du prêt immobilier ayant servi à acheter ou à améliorer le bien.
- Les frais de capitalisation (דמי היוון) versés à l’Autorité foncière d’Israël (רשות מקרקעי ישראל), pour un bien en bail emphytéotique.
Chaque déduction exige un justificatif. Une facture d’entrepreneur de 2015 vaut encore de l’argent aujourd’hui : cela vaut la peine de fouiller vos classeurs avant de renoncer.
Exonérations et calcul avantageux
Au-delà des déductions, certains dispositifs réduisent l’impôt lui-même, et parfois l’annulent :
- Exonération pour logement d’habitation éligible (דירת מגורים מזכה) : la vente d’un logement d’habitation unique bénéficie d’une exonération jusqu’à un plafond fixé par la loi et actualisé périodiquement.
- Calcul linéaire avantageux (חישוב לינארי מוטב) : pour les logements achetés avant le 1er janvier 2014, la plus-value accumulée jusqu’à cette date est exonérée, et l’impôt ne porte que sur la part accumulée ensuite. La différence peut atteindre des dizaines de milliers de shekels.
Si la vente a été déclarée sans le dispositif adapté, vous pouvez demander la rectification de l’imposition (shouma).
Comment récupérer l’argent
La rectification passe par une demande de rectification d’imposition (בקשה לתיקון שומה), le formulaire 7085, déposée auprès des bureaux de la fiscalité immobilière (מיסוי מקרקעין). La demande s’appuie sur l’article 85 de la loi sur la fiscalité immobilière, qui permet de rectifier une auto-évaluation ou une imposition d’office, à l’initiative du contribuable comme à celle de l’administration.
Le délai est plus court qu’on ne le pense : la rectification peut être demandée jusqu’à quatre ans après la date de l’imposition, c’est-à-dire après la date à laquelle l’auto-évaluation a été validée ou l’imposition d’office établie. Pour les remboursements d’impôt sur le salaire, en revanche, le délai est de six ans. Si vous avez vendu il y a plus de quatre ans, il n’est plus possible de rectifier.
La procuration nécessaire ici est différente
Lorsqu’un représentant dépose le formulaire 7085, une procuration doit obligatoirement être jointe à la demande. La procuration reconnue par l’Autorité fiscale israélienne (רשות המסים), le formulaire 2279, couvre l’impôt sur le revenu, les retenues, la TVA et l’impôt sur la propriété (מס רכוש), mais elle ne couvre pas la fiscalité immobilière. Il faut donc une procuration spécifique, qui identifie le bien et l’imposition concernés et nous autorise à consulter le dossier et à déposer la demande.
Vous pouvez la signer ici, sur le site, et elle ne s’applique qu’au bien que vous indiquez. Elle ne nous permet pas de recevoir de l’argent : le remboursement est toujours versé directement sur votre compte bancaire.
Ce qu’il faut préparer
- L’avis d’imposition du mas shevah que vous avez reçu, ou l’auto-évaluation déposée en votre nom.
- Les contrats d’achat et de vente.
- Les factures de travaux, d’agence, d’avocat, d’expert et de taxe d’amélioration.
- L’attestation bancaire des intérêts du prêt immobilier.
Une partie des documents se trouve déjà dans les systèmes de l’Autorité fiscale : nous les récupérerons nous-mêmes après la signature de la procuration. Les factures privées, comme les travaux et l’agence, vous seul(e)s pouvez les fournir.
Questions fréquentes
J’ai vendu un logement et payé le mas shevah. Comment savoir si j’ai trop payé ?
Comparez les dépenses déclarées dans l’imposition avec celles que vous avez réellement engagées. S’il y a un écart, surtout si la taxe d’amélioration ou une rénovation importante n’ont pas été déduites, une rectification est probablement possible.
La rectification peut-elle augmenter l’impôt au lieu de le réduire ?
L’article 85 permet une rectification dans les deux sens : on examine donc la situation complète avant de déposer une demande. Si l’examen montre qu’il n’y a pas de remboursement, on ne dépose tout simplement pas.
Combien de temps faut-il pour recevoir l’argent ?
Une fois l’imposition rectifiée, le remboursement est versé sur le compte bancaire avec l’indexation et les intérêts. La durée de traitement varie d’un bureau de la fiscalité immobilière à l’autre.