ضريبة التحسين العقاري (מס שבח) هي الضريبة على الربح الناتج عن بيع حق في عقار: الفرق بين قيمة البيع وقيمة الشراء، بعد خصم النفقات التي تحمّلتموها على العقار. وبسبب هذه الخصومات بالذات تنشأ استرجاعات كثيرة: فكثير من البائعين يبلّغون عن الصفقة دون المطالبة بكامل النفقات المسموح لهم بخصمها، فيدفعون ضريبة أعلى من اللازم.
بعتم شقة في السنوات الأخيرة؟ فحص الاستحقاق لاسترجاع ضريبة التحسين يستغرق ثلاث دقائق، وهو مجاني.
ما النفقات المسموح بخصمها من الربح
قائمة الخصومات واردة في البند 39 من قانون فرض الضرائب على الأراضي (חוק מיסוי מקרקעין)، وقد اعترفت المحاكم على مرّ السنين بنفقات إضافية أيضًا، فهي ليست قائمة مغلقة. هذه هي البنود التي ينساها أكثر الناس:
- رسوم التحسين المحلية (היטל השבחה) التي دُفعت للجنة المحلية. هذا في الغالب أكبر مبلغ يُنسى، وهو قابل للخصم.
- نفقات تحسين العقار وترميمه، عند وجود إيصالات. الترميمات القديمة تُحسب أيضًا.
- أتعاب المحامي، في صفقة الشراء وفي صفقة البيع على حد سواء.
- عمولة السمسرة في الشراء وفي البيع.
- ضريبة الشراء التي دفعتموها عند شراء العقار.
- المخمّن والمسّاح المرخّص والرسوم المتعلقة بالصفقة.
- الفائدة الحقيقية على القرض السكني (المشكنتا) الذي استُخدم لشراء العقار أو لتحسينه.
- رسوم الرسملة (דמי היוון) لسلطة أراضي إسرائيل، في عقار مستأجَر بإجارة طويلة (חכירה).
كل خصم يحتاج إلى مستند يثبته. فاتورة مقاول ترميم من سنة 2015 ما زالت تساوي مالًا اليوم، لذلك يستحق الأمر البحث في الملفات قبل التنازل.
الإعفاءات والحساب الخطي المفضَّل
إضافة إلى الخصومات، هناك مسارات تخفض الضريبة نفسها وأحيانًا تلغيها تمامًا:
- إعفاء شقة السكن المؤهِّلة: عند بيع شقة سكن وحيدة يوجد إعفاء حتى سقف يحدده القانون ويُحدَّث من حين لآخر.
- الحساب الخطي المفضَّل (חישוב לינארי מוטב): في الشقق التي اشتُريت قبل 1 كانون الثاني 2014، يُعفى من الضريبة الربح الذي تراكم حتى ذلك التاريخ، وتُفرض الضريبة فقط على الجزء الذي تراكم بعده. وهذا فرق قد يبلغ عشرات آلاف الشواقل.
إذا بُلِّغ عن البيع دون المسار المناسب، يمكن طلب تصحيح التخمين.
كيف تطلبون استرجاع المال
يتم التصحيح عبر طلب تصحيح التخمين (בקשה לתיקון שומה)، النموذج 7085، الذي يُقدَّم إلى المكاتب اللوائية لدائرة ضريبة الأراضي (מיסוי מקרקעין). يستند الطلب إلى البند 85 من قانون فرض الضرائب على الأراضي، الذي يتيح تصحيح التخمين الذاتي أو التخمين بحسب أفضل التقدير، سواء بمبادرة المكلَّف أو بمبادرة المدير.
المهلة أقصر مما يبدو: يمكن طلب تصحيح التخمين حتى أربع سنوات من يوم إجراء التخمين، أي من يوم المصادقة على التخمين الذاتي أو تحديد التخمين بحسب أفضل التقدير. وهذا بخلاف استرجاع ضريبة الدخل على الراتب، حيث تبلغ المهلة ست سنوات. من باع شقة قبل أكثر من أربع سنوات لن يتمكن من التصحيح.
التوكيل المطلوب هنا مختلف
عندما يقدّم ممثل النموذج 7085، يجب إرفاق توكيل بالطلب. التوكيل المعترف به لدى سلطة الضرائب (רשות המסים)، نموذج 2279، يسري على ضريبة الدخل والاستقطاعات وضريبة القيمة المضافة وضريبة الأملاك، وهو لا يشمل ضريبة الأراضي. لذلك يلزم توكيل مخصَّص، يحدد العقار والتخمين المقصودين ويخوّلنا الاطلاع على الملف وتقديم الطلب.
يمكنكم التوقيع عليه هنا في الموقع، وهو يسري على العقار الذي تحددونه فقط. ولا يتيح لنا استلام أموال: استرجاع الضريبة يُحوَّل دائمًا مباشرة إلى حسابكم المصرفي.
ما الذي يُستحسن تحضيره
- تخمين ضريبة التحسين الذي تلقيتموه، أو التخمين الذاتي الذي قُدِّم باسمكم.
- عقدا الشراء والبيع.
- إيصالات الترميم والسمسرة والمحامي والمخمّن ورسوم التحسين المحلية.
- مصادقة من البنك على فائدة القرض السكني.
بعض المستندات موجود أصلًا في أنظمة سلطة الضرائب، وهذه نستخرجها بأنفسنا بعد التوقيع على التوكيل. أما الإيصالات الخاصة، مثل الترميم والسمسرة، فأنتم وحدكم من يستطيع تقديمها.
أسئلة شائعة
بعت شقة ودفعت ضريبة التحسين. كيف أعرف إن كنت دفعت أكثر من اللازم؟
تُقارَن النفقات التي بُلِّغ عنها في التخمين بالنفقات التي تحمّلتموها فعلًا. إذا كان هناك فرق، وخاصة إذا لم تُخصم رسوم التحسين المحلية أو ترميم كبير، فالأرجح أن هناك مجالًا للتصحيح.
هل قد يزيد التصحيح الضريبة بدل أن يخفضها؟
البند 85 يتيح التصحيح في الاتجاهين، لذلك تُفحص الصورة الكاملة قبل تقديم الطلب. وإذا أظهر الفحص أنه لا يوجد استرجاع، فببساطة لا يُقدَّم الطلب.
كم من الوقت يستغرق الحصول على المال؟
بعد تصحيح التخمين، يُحوَّل الاسترجاع إلى الحساب المصرفي مع فروقات الربط والفائدة. وتختلف مدة المعالجة من مكتب لوائي لضريبة الأراضي إلى آخر.