החזר מס שבח: כסף שחוזר על מכירת דירה

מס שבח הוא המס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין: ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי ההוצאות שהיו לכם על הנכס. כשההוצאות לא נדרשות במלואן בשומה, השבח יוצא גבוה מהאמיתי והמס שנגבה גבוה מדי. החזר מס שבח הוא בקשה לתקן את השומה ולקבל את ההפרש בחזרה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

משווים בין ההוצאות שדווחו בשומה לבין ההוצאות שהיו לכם בפועל. אם יש פער, ובמיוחד אם היטל השבחה או שיפוץ משמעותי לא נוכו, סביר שיש מקום לתיקון. הבדיקה שלנו עוברת על הסעיפים האלה אחד אחד ואומרת לכם על המסך אם יש סימנים להחזר.

עד ארבע שנים מהיום שבו נעשתה השומה, כלומר מהיום שבו אושרה השומה העצמית או נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה. זה חלון קצר יותר מהחזרי מס על משכורת, שם אפשר לבקש שש שנים אחורה. השומה נערכת בדרך כלל כמה חודשים אחרי המכירה, ולכן גם מכירה ישנה יחסית עשויה עדיין להיות בתוך החלון.

היטל השבחה הוא המוביל, במיוחד כשהוא שולם אחרי שהשומה כבר נערכה. אחריו שיפוצים בלי קבלות מסודרות, שכר טרחת עורך הדין ששולם ברכישה ולא רק במכירה, ריבית ריאלית על המשכנתא, ודמי תיווך בעסקת הקנייה המקורית.

סעיף 85 מאפשר תיקון לשני הכיוונים, ולכן בודקים את התמונה המלאה לפני שמגישים משהו. אם הבדיקה מראה שאין החזר, פשוט לא מגישים בקשה ולא משלמים כלום.

אם המכירה הייתה פטורה לגמרי ולא שולם מס, אין ממה להחזיר. אבל אם שילמתם מס למרות שמדובר בדירה יחידה, זה דווקא סימן חזק לבדוק: ייתכן שפטור או מסלול חישוב שמגיע לכם לא נוצל, למשל חישוב לינארי מוטב על נכס שנרכש לפני 2014.

את שומת מס השבח, נסח הטאבו ופרטי העסקה אנחנו מושכים בעצמנו מרשות המסים לאחר חתימה על ייפוי כוח. מכם נדרשות רק הקבלות הפרטיות שאין לרשות המסים, כמו שיפוצים, תיווך ושכר טרחה.

הבדיקה חינם ואינה מחייבת, ואין תשלום מראש. דמי הטיפול הם 30% מסכום ההחזר, ומשולמים רק לאחר שכספי ההחזר התקבלו בחשבון הבנק שלכם. אם לא מתקבל החזר, אין תשלום.